ÚLTIM MISSATGE

Demà tindrà lloc la “1a Conferència Internacional de Serveis Ambientals i Seguretat Jurídica” i aquest blog, iniciat fa un mes únicament amb la finalitat de preparar la celebració d’aquest esdeveniment, toca a la seva fi. Demà serà un dia de treball dur i ens agradaria transmetre un cúmul de noves idees amb la intenció que vagin madurant entre la societat i entre els juristes i també els registradors. 

Podríem penjar desenes de missatges més, però crec que ja hem abusat bastant de la vostra paciència durant tots aquests dies. Des del Deganat Autonòmic dels Registradors de Catalunya volem agrair profundament a tots els que heu sentit interès en els “posts” publicats durant aquest mes. Comprenem que molts són “difícilment realitzables” a curt termini, però precisament aquest és el valor de la utopia, el d'aconseguir allò difícil quan es busca assolir allò impossible.

Aquest no és est l'últim missatge, n’hi haurà un més, el dedicat a comentar les intervencions i els debats de la conferència.

NOUS TEMPS

El reconeixement del dret dels ciutadans a gaudir d'un medi ambient digne, que fa l'article 45 de la Constitució, com a corol•lari o conseqüència de la funció social del dret de propietat reconeguda en l'article 33, ha convertit la protecció ambiental en part important de l'acció dels ens públics. El problema per als particulars potser ha estat, en una primera fase, que la protecció ambiental s'ha vist com a una càrrega imposada al dret de propietat; probablement, hagi estat l'única solució possible per a establir un règim jurídic clar i delimitador de les facultats del dret de propietat immobiliària.

Reconeixent les virtuts d'aquesta primera fase, sembla que ha arribat el moment històric d'iniciar una segona fase, la de l'establiment de mercats de recursos naturals, on el consum d’aquests recursos ha de donar pas al foment de la seva sostenibilitat. Aquests mercats de recursos naturals han d'estar dotats de seguretat jurídica, problema que en l'àmbit immobiliari es troba resolt en el nostre ordenament jurídic per l'exercici de la qualificació registral, tant jurídica com gràfica.

MÉS INFORMACIÓ SOBRE EL SEGELL REGISTRAL DE QUALITAT AMBIENTAL

La possibilitat de concedir una ecoetiqueta a la finca registral, a manera de segell de qualitat concedit pel registre de la propietat, mitjançant la implantació de les noves tecnologies, suposa una ocasió per què el registre de la propietat presti un nou servei a la societat, posant en valor característiques de la finca registral, que fins ara no s'han tingut en compte per a la seva estimació, com un determinat paisatge, la disponibilitat de recursos naturals, entre altres.

Tot això un cop superat el tamís de la qualificació registral, que atorga seguretat jurídica a la titularitat i al sector del territori dominat per aquesta titularitat registral, completat amb l'estudi realitzat pel registrador de la informació territorial associada a aquesta base registral, que connectarà el titular registral amb l'administració autora de les diferents dades territorials, i que permetrà conèixer el grau de sostenibilitat de la finca registral, que determina la perpetuació cap al futur del dret concret de propietat privada que recau sobre una finca registral determinada. La concessió d'aquest segell ha de venir acompanyada d'una sèrie de beneficis, reconeguts per la legislació competent, que premiï la implicació dels propietaris en la protecció ambiental.

TÍTOLS VALORS AMBIENTALS?

La principal dificultat que troben les parts per a coordinar els interessos contraposats en un contracte és la de les asimetries informatives; per això, el registre de la propietat ha de facilitar tota la informació rellevant a l'hora de contractar, en particular aquella informació territorial, que delimita el contingut del dret de propietat particular i determina la forma en què el propietari ha d'exercir el seu dret perquè sigui sostenible, disminuint els costos transaccionals en aconseguir una simetria informativa.

La concessió del segell de qualitat per part del registrador pot tenir un efecte econòmic, l'augment de valor de la finca que té assegurada certa perdurabilitat perquè s'exerceix d'una forma sostenible, augmentant les possibilitats de transacció de la finca registral. La conseqüència seria que l’ ecoetiquetat de la finca registral incorporaria un valor afegit a la inscripció, que li permetria una major circulació en estar garantit erga omnes, no només el vessant jurídic del dret de propietat, sinó també el vessant físic, amb la qual cosa la inscripció del dret i el segell de qualitat registral inscrit es converteix en un títol valor, ja que s'incorpora el dret al document i facilita la circulació segura, disminuint els costos transaccionals,  no només des del punt de vista jurídic, amb un dret tabularment garantit i delimitat en totes les seves facultats, sinó també físic, garantint l'exercici sostenible del dret de propietat, acreditant-ho amb el segell de qualitat registral, el qual s'afegeix a la inscripció com a un títol valor que augmenta la circulació del dret segur erga omnes en tots els seus vessants.

DRETS REALS D'APROFITAMENT AMBIENTAL

L'actual situació econòmica i social requereix el naixement d'un nou catàleg de figures jurídiques, nous drets reals que complint amb els requisits estructurals exigits per a tot dret real, podríem denominar drets reals d'aprofitament ambiental, definits com el dret subjectiu que atribueix al seu titular, qui ho és també del bé immoble, urbà o rural, sobre el qual recaurà el dret real, el poder jurídic consistent a la realització d'una activitat que no es troba en el contingut mínim del dret de propietat de la finca en qüestió, després del procediment administratiu reglat corresponent, que fixarà les condicions perquè el seu exercici garanteixi el compliment de la funció social de tot dret de propietat. Un exemple d’això són els drets que es concedeixen a les associacions sense ànim de lucre les quals es constitueixen per a la protecció del territori o del paisatge, regulades en la legislació catalana o la declaració d'interès comunitari regulat per la legislació valenciana sobre el sòl no urbanitzable.

POLÍTIQUES DE FISCALITAT MEDIAMBIENTAL

Moltes de les nostres oficines a més de ser registres de la propietat, apareixen com a oficines liquidadores de tributs territorials (ITP i ISD). No obstant això no som aliens a l'àmbit de l'anomenada fiscalitat verda. Tenim idees per dissenyar polítiques fiscals que premiïn l'estalvi o la contribució ciutadana al medi ambient.

Qualsevol disseny que intentem ha de venir acompanyat d'una recompensa i aquesta és la filosofia de la fiscalitat ambiental, utilitzar determinats tipus de bonificacions com a premi a conductes ambientals adequades i no utilitzar la fiscalitat ambiental com a una nova taxa amb la qual gravar indiscriminadament als ciutadans.

Si aconseguim quantificar econòmicament l'estalvi que suposa per a la societat una conducta ciutadana adequada i respectuosa amb el medi ambient, aquesta quantia, la quantitat en què es quantifica l'estalvi de costos per a l'administració, podria arribar a repartir-se entre el ciutadà i la mateixa administració.

SEGELL REGISTRAL DE QUALITAT AMBIENTAL

Si l’ecoetiqueta constitueix el símbol de qualitat ambiental per a productes i serveis, si les auditories ambientals (EMAS) constitueixen un logotip per a els establiments i les empreses, el segell registral de qualitat ambiental constitueix l'acreditació de l’eficiència ecològica de les finques registrals. Això és quelcom que (tal com ho tenim dissenyat els registradors espanyols) encara no s'ha emprès enlloc d'Europa i que està destinat a ser una de les revolucions immobiliàries més importants dels propers anys.

L'establiment dels requisits per a l'obtenció del segell segons la naturalesa de la finca, el procediment per a la seva obtenció i el paper del registre de la propietat i també del mercantil en aquesta tasca, la determinació dels beneficis que l'obtenció del segell fixaria, la forma de renovar-lo, etc., haurien de ser objecte de treball com a conseqüència de la signatura d'un projecte d'investigació específic a aquest efecte.

CÈDULA AMBIENTAL

Des fa anys els registradors representem les finques registrals sobre ortofotografies i cartografies proporcionades per la Generalitat de Catalunya. Gairebé un milió d’aquestes finques ja han estat validades i en l'actualitat els ritmes de recuperació són espectaculars. Ens agradaria que d’aquí a poc temps totes hi apareguessin juntament amb la resta d'informació territorial en la infraestructura de dades espacials de Catalunya. Sobre el domini registral es podrien visualitzar muntanyes públiques, vies pecuàries, aiguamolls, línies de costa i així fins a gairebé dues-centes capes d'informació territorial diferents.

No obstant això aquesta visualització no produeix cap tipus de conseqüència jurídica avui dia. Els registradors pensem que si som capaços de dir a qui pertany una finca registral i quines càrregues hi pesen, hauríem de ser capaços de certificar amb una eficàcia jurídica específica allò que altres administracions diuen que passa sobre aquesta mateixa part del territori, efectuant aquesta funció a través d'un model formal de contingut estandarditzat i efectes jurídics normativament reconeguts.

Caldria dissenyar un model d'informació territorial (urbanística, mediambiental, tributària) global per subministrar als ciutadans. Una “cèdula ambiental” que discrimini la informació territorial considerada d'interès per als titulars registrals de la que no tingui aquesta consideració, establint les conseqüències jurídiques que ha de produir aquesta informació i determinant les funcions que aquest document pugui exercir, tant per a les administracions com per als ciutadans, en les diverses actuacions d'ordenació i conservació del territori.

VOLEM ENVIAR EL SEGÜENT MISSATGE

La participació de ponents en la 1a Jornada Internacional de Serveis Ambientals i Seguretat Jurídica a celebrar a Barcelona el dia 7 de juliol de 2011 (en el Deganat dels Registradors de Catalunya, c/ Joan Miró, 19-21, esteu tots convidats, però confirmeu assistència en el 932241410, pregunteu per Ana Campo, o bé envieu un e-mail acampo@registradors.cat) és veritablement espectacular.

El que va néixer simplement per a donar a conèixer les idees ambientals dels Registradors i la seva relació amb l'Administració ambiental catalana, ha pres una dimensió que pot fer de la trobada alguna cosa especialment important.

A més dels amfitrions, (nosaltres els Registradors i alts representants de la Generalitat), ens acompanyaran destacats representants dels Registradors brasilers per a explicar-nos la seva experiència en el Registre d'emissions de l'Amazònia (un registre jurídic i no solament un borsí d'anotacions en compte).

Tindrem representants del Banc Mundial, de l'oficina de Canvi Climàtic de Nacions Unides, coneixerem els projectes de desenvolupament per als països africans de la CEDEAO, portats a terme per “l'Institut per a la Llibertat i la Democràcia” (ILD, europa) i també esperem contar amb “The Economics of Ecosystems and Biodiversity” TEEB (Consorci format pel G-8, UNEP, el Ministeri de Medi ambient, Conservació de la Naturalesa i Seguretat Nuclear de la República Federal d'Alemanya i el Ministeri de Medi ambient i Assumptes Rurals del Regne Unit (DEFRA), Comissió Europea de la UE, Direcció general de Medi ambient, els Ministeris de Medi ambient de Noruega, Suècia i Suïssa.

MERCATS TERRITORIALS

El CO2, l'aigua, els recursos forestals, els aprofitaments urbanístics, són susceptibles de ser transmesos, hipotecats, embargats, etc. No obstant això, en els casos en els quals s'ha intentat dissenyar algun d'aquests mercats (en la resta, simplement el mercat no existeix, és a dir, no emergeix riquesa, ni impostos, ni garanties, ni possibles mercats secundaris), el disseny sempre s'ha intentat sobre la base de les declaracions de les empreses o agents personals. S'ignora que aquests recursos ecològics s'emeten i també es consumeixen en les finques; i un comptador de consum sobre el terreny, unit a la inscripció registral de les possibles transaccions seria un autèntic jaciment de riquesa encara per explotar.

Els registradors tenim alguns projectes d'aquesta naturalesa molt desenvolupats (Projecte “Mertra” sobre la creació d'un mercat de transaccions sobre l'aigua d'ús domèstic). Catalunya seria pionera en diversos mercats relacionats amb l'aigua de reg o amb valors de tipus turístic. Lògicament la creació de mercats d'aquesta naturalesa requereix de la iniciativa política de les autoritats públiques competents, ja que són molts i molt importants els agents que poden resultar implicats en aquest tipus de qüestions.

RELACIONS DE COL•LABORACIÓ COMPLEXA

Ara bé, en l'horitzó es contempla la possibilitat de tancar un marc de col•laboració de relacions complexes entre les administracions públiques i els registradors. Existeixen determinats béns d'especial interès per a corporacions públiques, per exemple els béns d'interès cultural, d'interès paisatgístic o d'especial consideració per qualsevol altre motiu (també els béns de l'inventari immobiliari corresponent) respecte als quals, la mateixa entitat pública té necessitat de conèixer no solament l'existència de la base gràfica registral, sinó també el contingut del registre de la propietat a cada moment.

El projecte consistiria a crear expedients electrònics respecte a aquests béns, on el registre aportés no només la nota simple informativa o la base gràfica registral, sinó qualsevol novetat que es produeixi en el foli al llarg del temps, fins i tot dictàmens registrals per procurar la seva inmatriculació o regularització, a canvi que l'entitat corresponent es comprometi a incorporar a aquest expedient totes les consideracions administratives, tributàries o de possibles subvencions a les quals pogués trobar-s’hi sotmès a cada moment.

Doncs bé, cadascun d'aquests expedients pot ser visualitzat lliurement i “interactuar” amb el seu contingut per part dels funcionaris de l'ens públic a els quals s'autoritzi mitjançant FER i pel registre; d'altra banda s'autoritzaria al registre de la propietat a donar publicitat del contingut d'aquests expedients en aquelles dades que resultessin d'interès per als ciutadans.

VALOR DE LA TECNOLOGIA

Si el medi ambient resulta un dels eixos essencials sobre el qual ha de girar el nou cicle econòmic, l'altre gran eix està constituït per la tecnologia del coneixement. Totes les eines tecnològiques que el Col•legi de Registradors de la Propietat, Mercantils i de Béns Mobles d'Espanya ha vingut desenvolupant durant els últims dotze anys resulten imprescindibles per a aconseguir qualsevol finalitat en matèria mediambiental. La signatura electrònica reconeguda (tant externa com local), el foli registral digital, l’“arxiving” electrònic d'expedients, el sistema de bases gràfiques registrals, l'associació a aquestes bases de la informació territorial, l'entrada registral telemàtica, el sistema informàtic de gestió denominat “experior”, etc., es conjuguen en el projecte mediambiental dels registradors per a obtenir el seu ple dimensionament.

Ens agradaria començar una nova etapa i ens agradaria fer-ho a Catalunya. Per aquest motiu els registradors necessitem un nou marc de col•laboració amb les autoritats competents. Un marc que dibuixi procediments de comunicació i treball sobre els quals s'estructurin projectes concrets. El desenvolupament de cada projecte requeriria la valoració i l’estudi de les nostres propostes inicials, el desenvolupament normatiu que permetés la seva implantació, l'adopció de mesures complementàries que fossin necessàries per afavorir-lo i l'elecció dels procediments concrets per posar-les en funcionament.

ESTUDIS D’EXPLOTACIÓ

Projectes d'investigació que permetessin, mitjançant el Registre de la Propietat, disposar de fórmules jurídiques adequades per a l'explotació ecològica en règim de concessió administrativa, d'aprofitament ambiental, etc. de valors territorials, per exemple les vies pecuàries, el paisatge, els espais protegits, els valors ambientals dels quals han passat completament desapercebuts fins ara.

Aquests projectes d'investigació no anirien sempre units al clàssic doble tipus d'incentius, el de les subvencions i el dels incentius fiscals. Buscarien la posada en valor d'elements immobiliaris ecològics substantius.

Els registradors som conscients que el problema de la conservació mediambiental solament trobarà una solució definitiva, quan el fet de conservar sigui més lucratiu per al ciutadà individual, per al propietari comú, que el fet de destruir.

REGULARITZACIÓ REGISTRAL DEL PATRIMONI PÚBLIC CATALÀ

La Generalitat de Catalunya s'ha convertit en la primera administració d'Espanya que emprèn la tasca de georeferenciar registralment les seves propietats immobiliàries. Donat l’alt valor ecològic que tenen, aquesta circumstància, no solament “blinda” el patrimoni de tots els ciutadans catalans enfront de qualsevol possible invasió de la propietat del seu territori, sinó que aquesta operació està destinada a ser la base sobre la qual emprendre els futurs projectes de desenvolupament ecològic, ara en preparació, sens dubte un dels més importants jaciments de riquesa amb els quals pot arribar a comptar l'administració catalana.

Efectivament, la Generalitat a través dels seus serveis competents ha sol•licitat que es doni publicitat registral, mitjançant la qualificació del registrador, als límits de les propietats immobiliàries que estiguin descrites en l'inventari immobiliari, mitjançant la seva representació gràfica sobre imatges aèries del territori. Amb això s'evitarà  per sempre que altres propietaris puguin intentar dur a terme actuacions d’immissió en sòl públic, ja que el Registre de la Propietat mai admetrà inscripcions que puguin envair l'espai gràficament representat.

MERTRA

El projecte “Mertra” té com a objectiu aconseguir l'estalvi d'aigua premiant de manera efectiva a qui es mostra prudent en el seu consum. I això mitjançant la utilització d'un procediment senzill i jurídicament segur. A “Mertra” es crea un nou model de mercat on la tecnologia i el medi ambient apareixen com a banderes ciutadanes.

La tesi és senzilla. Imaginem que voluntàriament una sèrie d'usuaris d'aigua del municipi de Lloret de Mar pacten amb la companyia subministradora d'aigua un contracte ecològic, que bàsicament consisteix a pagar una quantitat fixa de diners al mes pel dret a consumir una quantitat, també determinada, de litres al mes. Posem que el contracte consisteix a pagar 100 € pel consum de 100 litres.

Doncs bé, resulta que un determinat usuari “A “ ha consumit 120 litres en un mes. En aquest cas “A” haurà de pagar a la companyia, segons contracte, l'excés per exemple a raó de 2 € per cada litre excedent.

En canvi l'usuari “B” en aquest mes solament ha consumit 80 litres. En aquest supòsit el contracte diu que és Teidagua qui ha de pagar l'estalvi a raó d’1 € per cada litre no consumit.

Si “A” paga a Teidagua 2 € per litre excedent i Teidagua paga a “B” 1 € per cada litre estalviat, sembla lògica la possibilitat que “A” pugui comprar a “B” aquest litre al preu d'1.5€, ja que d'aquesta manera “A” pagarà 0.5 € menys i “B” guanyarà 0.5€ més.

D'aquesta manera es crea un mercat on qualsevol d'ells, a través d'una pàgina web, pot consultar els seus consums mensuals, al mateix temps que està veient sobre una ortofoto les finques registrals amb punts vermells (necessiten comprar-ne) i verds (tenen aigua per vendre).

A través d'aquesta pàgina es pot fixar el preu de venda (dins d'uns límits establerts de manera natural pel mateix mercat) i es pot efectuar l'operació de compra utilitzant el DNI electrònic.

Una part important d'aquest projecte d'investigació consisteix en el paper essencial que el Registre de la Propietat juga a l'hora de donar seguretat jurídica a tot aquest entramat de relacions transaccionals i que en aquestes breus línies seria impossible d'explicar.

DRET REAL DE CUSTÒDIA DEL TERRITORI

Existeixen una sèrie de limitacions en la propietat del territori derivades de l'existència de valors ambientals que hi estan vinculats, la titularitat del qual i el seu lliure aprofitament no corresponen en principi al propietari de la finca sinó que es troben reservats a l'àmbit de l'interès i l’ordre públic. Aquestes limitacions constrenyen el dret de propietat del titular de la finca exigint-ne una actitud merament d'abstenció davant les actuacions públiques de conservació.

La novetat de la custòdia com a dret real consisteix a que, mitjançant el seu establiment sobre una finca, es lliuren al seu propietari una sèrie de noves facultats sobre els seus valors ambientals, generant per a aquest titular una relació d'aprofitament sobre la sostenibilitat d’aquests valors.

Així doncs l'objecte de la relació jurídica són els valors ambientals vinculats a la finca. No és possible entendre l'objecte de la custòdia com a una finca mancada de valors ambientals, ni tampoc és possible entendre tal objecte com a valor ambiental independent de qualsevol relació amb el territori delimitat pel domini immobiliari del seu titular, és a dir independent de la finca.

1a JORNADA INTERNACIONAL SOBRE SERVEIS AMBIENTALS I SEGURETAT JURÍDICA

L'encaix dels anomenats serveis ambientals (utilitats econòmiques de la naturalesa) dins de l'economia tradicional ofereix tres grans dificultats:

 1 r Reconèixer el valor econòmic de les utilitats mediambientals

 2 n Quantificar el valor econòmic de les utilitats mediambientals

 3 r Ordenar dins d'un mercat ecològic el valor econòmic reconegut i quantificat que ofereixen les utilitats mediambientals.

Avui en dia, no hi ha dubte del valor econòmic de les utilitats de la naturalesa i també es van obrint pas, a poc a poc, diferents fòrmules en la quantificació econòmica d'aquests valors.

No obstant això l'ordenació dels serveis ambientals dins de mercats nous i adequats és una de les més greus mancances actuals.

Posar en valor els aspectes ambientals del territori i fer-ne, lluny d'una càrrega, un autèntic jaciment de riquesa per als propietaris de les finques on es troben, constitueix tot un repte.

Per això cal proporcionar a cada propietari confiança en el fet que la conservació i foment dels valors ambientals de la seva propietat pot ser una de les seves principals fonts de riquesa.  Ha de gaudir de la seguretat jurídica adequada que garanteixi efectivitat al valor ambiental de la seva propietat.

Proposem fer d'aquesta jornada una proposta de recerca, un nou model de participació ciutadana a la cerca de riquesa en la conservació ambiental. Amb la confiança que proporciona la implicació en el projecte de la Generalitat de Catalunya i la seguretat que acompanya a una institució com el Registre de la Propietat.